Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

Bardzo często w umowach najmu zawartych na czas oznaczony zamieszczone zostaje postanowienie, które dopuszcza możliwość jej wypowiedzenia. Czy jest to zgodne z prawem? Czy w każdym wypadku można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

Co do zasady, umowa najmu zawarta na czas oznaczony ustaje z upływem terminu, na jaki została zawarta, umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony ustaje zaś z upływem okresu wypowiedzenia dokonanego przez jedną ze stron. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.

W szczególnych przypadkach określonych w ustawie Kodeks cywilny, najem można zakończyć przez wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia. Poza wyżej opisanymi przypadkami wskazać należy, że strony zawsze mogą rozwiązać każdą umowę na mocy porozumienia stron.

Co do zasady więc, najem zawarty na czas oznaczony, jako stosunek prawny o charakterze ciągłym, nie podlega wypowiedzeniu.

W kwestii możliwości wypowiedzenia takiej umowy zawartej na czas oznaczony rozróżnić należy dwie sytuacje – w zależności od tego, co jest przedmiotem stosunku najmu. W przypadku stosunku najmu, którego przedmiotem jest lokal, z mocy art. 688 Kodeksu cywilnego, w umowie najmu lokalu zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zawrzeć klauzuli umożliwiającej wcześniejsze rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem. Przy czym przyjmuje się, iż regulacja szczególna normująca najem lokali, tj. przepisy art. 680 i nast. k.c. dotyczy lokali bez względu na ich rodzaj i przeznaczenie, a więc zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.

W odróżnieniu od powyższej regulacji, przepisy ogólne o najmie dopuszczają możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Możliwość ta uzależniona jest od jej wcześniejszego zastrzeżenia w treści umowy. Zgodnie bowiem z regulacją art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, w braku ich określenia w umowie - z zachowaniem terminów ustawowych.   

Podkreślenia wymaga, iż dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony uzależniona została od spełnienia określonych warunków. Strony mogą wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy uprzednio wyraźnie zaznaczą taką możliwość w umowie, wskazując jednocześnie wypadki, w których dokonanie takiego wypowiedzenia będzie dopuszczalne.

Jeśli zatem chcesz zapewnić sobie prawo do wypowiedzenia zawieranej przez siebie umowy najmu na czas oznaczony, powinieneś wskazać w jej treści:

  • możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem;

  • „wypadki”, w których wypowiedzenie będzie dozwolone.

Należy zatem wskazać takie sytuacje (zdarzenia, fakty), w których wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony będzie mogło nastąpić.  Przykładami takich wypadków są:

  • zmiana miejsca zamieszkania przez Najemcę,

  • nieprzestrzeganie przez Najemcę postanowień regulaminu obowiązującego w budynku, w którym znajduje się lokal.

Jeżeli więc zawarłeś umowę najmu, której przedmiotem nie jest lokal, a umowa ta zawarta jest na czas oznaczony, możesz ją rozwiązać za wypowiedzeniem, o ile możliwość ta została zastrzeżona w umowie, w zakresie ograniczonym do wypadków określonych w umowie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowane jest również stanowisko, zgodnie z którym zamieszczenie  w treści umowy najmu zawartej na czas oznaczony zastrzeżenia, iż wypowiedzenie umowy może nastąpić z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie regulacji kodeksowej. Warto jednak zaznaczyć, iż w przypadku użycia takiego określenia w postanowieniu umownym konieczna będzie ocena, czy w danym przypadku przedstawiona w wypowiedzeniu przyczyna może zostać uznana za ważną. W wypadku braku zgody pomiędzy stronami, czy dana okoliczność nosi znamiona „ważnych przyczyn”, o tym czy wskazana przez stronę przyczyna jest poważna decyduje sąd.

Pamiętaj, że zamieszczenie w umowie najmu na czas oznaczony zastrzeżenia, które ograniczać się będzie wyłącznie do stwierdzenia, iż dopuszczalne jest jej wypowiedzenie bez wskazania powyższych wypadków (zdarzeń, faktów) jest niezgodne z przepisami i nie uprawnia do wypowiedzenia umowy. Dla uniknięcia wątpliwości, rekomendujemy dokładne określanie w umowach co strony rozumieją przez „ważne przyczyn” poprzez wprowadzenie enumeratywnego wyliczenia zdarzeń uprawniających strony do wcześniejszego zakończenia stosunku najmu za wypowiedzeniem dokonanym przez jedną ze stron.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony, w wypadku zastrzeżenia takiej możliwości w jej treści, może zostać dokonane:

  • z zachowaniem terminu umownego wypowiedzenia;

  • z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia są uzależnione od terminów płatności czynszu i wynoszą odpowiednio:

  • trzy miesiące na przód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;

  • miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie;

  • trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu;

  • jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

Strony nie są związane ustawowymi terminami wypowiedzenia, mogą je uregulować w treści umowy w sposób odmienny, mogą też nie uregulować tej kwestii w umowie. W ostatnim z wymienionych przypadków wypowiedzenie będzie następować zgodnie z terminami wskazanymi w art. 673 Kodeksu cywilnego.

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl