Umowa darowizny nieruchomości

 

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, którą chcesz przekazać bliskiej osobie np. córce lub wnukowi, bez konieczności zapłacenia za nią odpowiedniej ceny powinieneś zawrzeć umowę darowizny nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że taka umowa powinna zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. W wypadku niezachowania wymaganej formy, umowa jest nieważna.

Poprzez umowę darowizny nieruchomości jedna ze stron zobowiązuje się do bezpłatnego przeniesienia własności nieruchomości, kosztem swego majątku, na druga stronę. Od chwili zawarcia wskazanej umowy obdarowany staje się nowym właścicielem przekazanej mu nieruchomości, nabywa wszelkie związane z jej własnością prawa (np. związane z prawem własności służebności) oraz zobowiązany jest do ponoszenia wszystkich obciążeń (np. podatkowych).

 

I. Strony umowy.

Stronami umowy darowizny nieruchomości są darczyńca, a więc osoba, która zobowiązuje się do bezpłatnego przeniesienia własności określonej nieruchomości na wybraną przez siebie osobę oraz obdarowany, czyli osoba, na której rzecz darczyńca przenosi prawo własności nieruchomości. Do zawarcia takiej umowy uprawniony jest jedynie właściciel nieruchomości lub też umocowany przez niego pełnomocnik.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w roli darczyńcy oraz obdarowanego mogą wystąpić wszystkie podmioty prawa – osoby fizyczne, osoby prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Osoba, która chce dokonać darowizny nieruchomości powinna posiadać pełną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że w wypadku, gdy do przeniesienia własności nieruchomości zobowiązała się osoba nieposiadająca zdolności do czynności prawnych, zawarta umowa jest nieważna.

Zdolność do przyjmowania darowizny uwarunkowana jest wyłącznie posiadaniem zdolności prawnej przez obdarowanego. Nie musi on natomiast posiadać pełnej zdolności do czynności prawnych. Możliwe jest także ustanowienie darowizny na rzecz dziecka poczętego, lecz jeszcze nienarodzonego (tzw. nasciturus). Oświadczenie woli o przyjęciu darowizny mogą w takim przypadku złożyć jego przedstawiciele ustawowi, a mianowicie przyszli rodzice lub ustanowiony kurator. Dziecko poczęte, ale nienarodzone uzyskuje własność nieruchomości w drodze darowizny, jeśli urodzi się żywe.

Ponadto, nic nie stoi na przeszkodzie, aby po każdej ze stron wystąpiło kilka podmiotów, np. w wypadku, gdy darowizna dokonywana jest na rzecz małżonków (wielość podmiotów po stronie obdarowanego) lub gdy rodzice dokonują darowizny na rzecz swojego dziecka (wielość podmiotów po stronie darczyńcy). Możliwe jest także dokonanie darowizny udziałów we współwłasności (np. udział w nieruchomości). W takiej sytuacji, obdarowany jest współwłaścicielem w części określonej przez darczyńcę.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy darowizny nieruchomości może być przeniesienie własności każdej nieruchomości, a więc:

  • nieruchomości gruntowej,

  • nieruchomości budynkowej,

  • nieruchomości lokalowej,

a także ich określonej części (udziału w nieruchomości).

Nieruchomością gruntową  jest część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności, a więc jest wyodrębniona pod względem geodezyjnym oraz prawnym. Oznacza to, że o nieruchomości gruntowej możemy mówić dopiero po wydzieleniu jej z otaczających ją gruntów w sposób umożliwiający jej identyfikację. Przykładami nieruchomości gruntowej są grunty rolne bądź grunty leśne.

Nieruchomość budynkowa to budynek trwale związany z gruntem, który na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz będzie uznany za oddzielny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może powstać wyłącznie na podstawie normatywnej, a więc tylko wtedy, gdy przepis szczególny przewiduje taki przypadek. Z powstaniem nieruchomości gruntowej mamy do czynienia np.  w sytuacji, gdy budynek zostaje wybudowany na gruncie, do którego danej osobie przysługuje prawo użytkowania wieczystego.

Nieruchomością lokalową natomiast jest prawnie wydzielona część budynku stale związanego z gruntem  oraz wyodrębniona jako odrębny przedmiot własności, która stanowi samodzielny lokal mieszkalny bądź lokal o innym przeznaczeniu W skład nieruchomości lokalowej wchodzą oprócz wyodrębnionego lokalu również pomieszczenia przynależne, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, jak np. garaż, czy komórka.

 

III. Forma umowy

Umowa darowizny nieruchomości jest czynnością prawną konsensualną, co oznacza, iż wywołuje ona skutki z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli przez strony umowy, a więc darczyńcę oraz obdarowanego. Nie jest zatem konieczne dokonywanie dodatkowych czynności.

Aby umowa darowizny nieruchomości była ważna musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w innej formie, np. zwykłej formie pisemnej, powoduje, że umowa jest bezwzględnie nieważna i nie wywołuje skutków prawnych.

Uwaga!

Jeśli właściciel nieruchomości ustanowił pełnomocnika, którego zadaniem jest zawarcie umowy darowizny danej nieruchomości, udzielone mu pełnomocnictwo również musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

 

IV. Treść umowy

Elementami, które muszą znaleźć się w umowie darowizny nieruchomości, są:

  • oświadczenie darczyńcy zobowiązującego się do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na rzecz obdarowanego,

  • oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Obowiązkiem darczyńcy jest wykonanie świadczenia, do którego zobowiązał się na mocy umowy darowizny, czyli do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości na osobę darczyńcy. Do wypełnienia tego obowiązku dochodzi poprzez zawarcie umowy darowizny, gdyż samo oświadczenie woli stron rodzi skutek w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Przy czym oświadczenie obu stron mogą być złożone równocześnie albo oddzielnie. W braku jednoczesności składania przedmiotowych oświadczeń, darowizna będzie skuteczna z chwilą złożenia oświadczenia woli o odpowiedniej treści przez obdarowanego.

Ponadto darczyńca zobowiązany jest do wydania przedmiotowej nieruchomości obdarowanemu w terminie i miejscu oznaczonym w treści umowy. Wydanie nieruchomości wiąże się najczęściej z przekazaniem kluczy oraz odpowiedniej dokumentacji.

Wykonanie zobowiązania wynikającego z zawartej umowy darowizny nieruchomości podlega ogólnym regułom prawa zobowiązań. W konsekwencji, w wypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez darczyńcę jest on zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody, jeśli szkoda została wyrządzona umyślnie lub na skutek rażącego niedbalstwa. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku opóźnienia się darczyńcy z wykonaniem jego obowiązków. Wówczas obdarowany może wytoczyć powództwo o wydanie nieruchomości oraz żądać odsetek za opóźnienie.

Darczyńca może zawrzeć w treści umowy tzw. polecenie. Istotą polecenia jest nałożenie na obdarowanego obowiązku działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. W praktyce oznacza to, że obdarowany powinien spełnić określoną powinność, która nie stanowi odpłaty za dokonane przysporzenie. Obowiązek nałożony na obdarowanego ma charakter moralnej powinności, a jego niedopełnienie nie powoduje nieważności czy też nieskuteczności umowy. Możemy wyróżnić:

  • polecenie zwykłe – poprzez jego wypełnienie obdarowany uzyska dodatkową korzyść,

  • polecenie kwalifikowane – jego wypełnienie ma na celu osiągnięcie korzyści przez darczyńcę lub osobę trzecią.

Nałożenie na obdarowanego obowiązku wykonania polecenia nie może pozostawać w sprzeczności z nieodpłatnym charakterem umowy. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy wartość polecenia będzie stanowiła równowartość (lub wartość zbliżoną do równowartości) ceny rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny.

Dodatkowo wskazać należy, iż darowizna może zostać uczyniona pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Należy podkreślić, że darczyńca ponosi odpowiedzialność za wady darowanej nieruchomości. Jeśli okaże się, że nieruchomość, której własność przeniósł na obdarowanego, ma wadę, ciąży na nim obowiązek naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Jednakże darczyńca może uwolnić się od odpowiedzialności, jeśli wykaże że obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć.

Wygeneruj umowę: Umowa darowizny nieruchomości

 

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Zawierając umowę darowizny nieruchomości strony składają zgodne oświadczenia woli, w których odpowiednio: darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego, a więc przeniesienia własności nieruchomości, np. mieszkania lub domu jednorodzinnego, a obdarowany - darowiznę przyjmuje. Istotą darowizny jest jej nieodpłatność, dlatego też darczyńca nie może domagać się zapłaty jakiejkolwiek sumy pieniędzy. Darczyńca jest również obowiązany do naprawienia szkody, jaką obdarowany poniósł z powodu wady tkwiącej w nieruchomości. W wypadku ustanowienia w treści umowy darowizny polecenia, obdarowany powinien je wypełnić, jednak jego nie wykonanie nie wpływa na ważność zawartej umowy.

 

 

 

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl