Umowa dożywocia

 

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i chciałbyś otrzymać możliwość uzyskania opieki oraz środków utrzymania możesz zawrzeć tzw. umowę dożywocia. Umowa ta może być zawarta z członkiem rodziny np. wnukiem, ale także z osobą zupełnie obcą lub wybraną instytucją. Pamiętaj też, że przepisy dopuszczają zawarcie takiej umowy na rzecz osoby tobie bliskiej np. męża.

Umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Nabywca, a więc osoba zobowiązana z tytułu umowy dożywocia, jeśli nie umówiono się inaczej, powinna przyjąć zbywcę nieruchomości jako domownika i zapewnić mu utrzymanie oraz opiekę aż do chwili jego śmierci. Ponadto ma on również obowiązek sprawić zbywcy na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Prawo dożywocia jest prawem o charakterze osobistym, co oznacza, że wygasa z chwilą śmierci dożywotnika.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy o dożywocie są nabywca nieruchomości, czyli osoba zobowiązana z tytułu umowy dożywocia oraz zbywca nieruchomości, a więc osoba, która przenosi na nabywcę własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie dla siebie lub bliskiej mu osoby.

Ze względu na charakter zobowiązania, zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna. Osobę, na rzecz której ustanawiany zostaje obowiązek dożywotniego utrzymania, nazywamy dożywotnikiem. Strony mogą się umówić, że nabywca nieruchomości zapewni utrzymanie oraz opiekę:

  • jedynie zbywcy nieruchomości,

  • zbywcy nieruchomości i osobom mu bliskim,

  • jedynie osobie lub osobom bliskim zbywcy.

Przez pojęcie „osoba bliska” należy rozumieć nie tylko członka rodziny zbywcy, ale także osoby niespokrewnione ze zbywcą, z którymi łączy go jednak stosunek bliskości, np. konkubina, wychowanek.

Nabywcą nieruchomości może być każdy z podmiotów prawa – osoby fizyczne, osoby prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność do czynności prawnych.  Najczęściej jednak są to członkowie rodziny zbywcy.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy dożywocia może być przeniesienie własności każdej nieruchomości. Oznacza to, że strony mogą zawrzeć umowę dotyczącą zbycia budynku lub też odrębnego lokalu. Ponadto możliwe jest także ustanowienie dożywocia, którego przedmiotem będzie udział we współwłasności. Dopuszczalne jest również przeniesienie na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości.

Uwaga!

Nie jest możliwe zawarcie umowy dożywocia, w której przedmiotem będzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

III. Forma umowy

Należy wskazać, że umowa dożywocia jest umową konsensualną. Innymi słowy, do przeniesienia własności budynku lub lokalu ze zbywcy na nabywcę dochodzi jedyne na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron. Nie jest zatem konieczne dokonywanie dodatkowych czynności.

Aby sporządzić umowę dożywocia strony powinny udać się do notariusza, gdyż umowa przenosząca własność nieruchomości na nabywcę powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony nie spełnią tego wymogu i np. sporządzą umowę w zwykłej formie pisemnej będzie ona bezwzględnie nieważna.

Zgodnie z przepisami, prawo dożywocia powinno zostać wpisane do księgi wieczystej danej nieruchomości. Po spisaniu aktu, notariusz zobowiązany jest przesłać z urzędu wypis aktu do sądu właściwego do prowadzenia ksiąg wieczystych wraz z dokumentami, które stanowią podstawę wpisu. Wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości zostaje dokonany w terminie 3 dni od sporządzenia aktu.

Uwaga!

W wyjątkowych sytuacjach dopuszczalne jest ustanowienie prawa dożywocia w orzeczeniu sądowym.

 

IV. Treść umowy

Umowa dożywocia powinna zawierać:

  • zobowiązanie zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości,

  • zobowiązanie nabywcy do zapewnienia dożywotnikowi dożywotniego utrzymania.

Jedynym obowiązkiem zbywcy wynikającym z umowy jest wydanie nabywcy nieruchomości. Od tej chwili na nabywcę przechodzą wszelkie korzyści i ciężary związane z własnością budynku lub lokalu. Może on również zbyć otrzymaną nieruchomość na rzecz osoby trzeciej. Należy jednak pamiętać, że na każdego nowego właściciela nieruchomości przechodzą obowiązki nabywcy.

Nabywca zaś ma obowiązek przede wszystkim przyjąć dożywotnika, a więc zbywcę lub też osoby mu bliskie, jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Powinien on również zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie na wypadek choroby oraz sprawić mu na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony zawierające umowę dożywocia zazwyczaj ustalają, że dożywotnik może zamieszkiwać przekazaną nabywcy nieruchomość, korzystać z niej lub wyznaczonej części aż do chwili śmierci.

W sytuacji, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a nabywcą takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, możliwa jest zamiana wszystkich lub niektórych uprawnień, objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadać wartości tych uprawnień. Zamiany takiej dokonuje sąd na żądanie jednej ze stron. W wyjątkowych wypadkach sąd może także rozwiązać umowę dożywocia.

Sąd ustalając wysokość renty bierze pod uwagę przede wszystkim wartość rynkową świadczeń objętych treścią prawa, które zamieniane zostaje na rentę. Ponadto, może on uwzględnić ciężką sytuację majątkową nabywcy nieruchomości, a także fakt, że dożywotnik posiada inne źródła dochodu. Renta może zostać zasądzona zarówno w pieniądzach, jak i innych rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Uprawnienie do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę przysługuje dożywotnikowi także wtedy, gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość. Nie można bowiem zmusić dożywotnika do zamieszkiwania z nowym właścicielem nieruchomości, który zazwyczaj jest osobą zupełnie obcą.

Uwaga!

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. Dożywotnik nie może więc zbywać przysługujących mu uprawnień z tytułu umowy dożywocia w drodze czynności prawnych.

Wygeneruj umowę: Umowa dożywocia

 

V. Konsekwencje umowy

Skutkiem zawarcia umowy dożywocia jest zobowiązanie się zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości, udziału we współwłasności lub użytkowania wieczystego na rzecz drugiej strony umowy. Z kolei nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnić dożywotnikowi, a więc zbywcy nieruchomości lub osobie jemu bliskiej dożywotnie utrzymanie w zakresie określonym w umowie. Należy również pamiętać, że obowiązki wynikające z prawa dożywocia przechodzą na każdego następnego nabywcę nieruchomości.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa dożywocia.

Strony umowy: zbywca nieruchomości – wyłącznie osoba fizyczna, nabywca nieruchomości (zobowiązany z tytułu umowy  dożywocia) – osoba fizyczna, osoba prawna, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Przedmiot umowy: własność nieruchomość, udział we współwłasności nieruchomości, użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Forma umowy: akt notarialny.

Elementy konieczne:

  • zobowiązanie zbywcy nieruchomości do przeniesienia własności określonej nieruchomości,

  • dokładne oznaczenie nieruchomości,

  • zobowiązanie nabywcy nieruchomości do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.

Czas trwania umowy: oznaczony, do chwili śmierci dożywotnika.

Konsekwencje: obowiązek nabywcy nieruchomości przyjęcia dożywotnika jako domownika i zapewnienie mu dożywotniej opieki; przechodzenie obowiązków z tytułu umowy dożywocia na każdego następnego nabywcę nieruchomości.

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl