Umowa dzierżawy

 

W przypadku, gdy chcesz uzyskać możliwość używania danej rzeczy (np. nieruchomości) oraz pobierania z niej pożytków, powinieneś zawrzeć z osobą, której przysługują określone prawa do wybranej przez Ciebie rzeczy, umowę dzierżawy. Pamiętaj, że do zawiązania takiej umowy nie musisz posiadać szczególnych kwalifikacji, bowiem w aktualnym stanie prawnym dzierżawcą może zostać każdy podmiot prawa.

W umowie dzierżawy jedna ze stron zobowiązuje się oddać określony przedmiot dzierżawy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast druga strona ma obowiązek płacić czynsz w ustalonej w umowie wysokości. Umowa dzierżawy może zostać zawarta w dowolnej formie. Jednakże w wypadku, gdy przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość i czas trwania dzierżawy ma być dłuższy niż 1 rok, umowa powinna zostać potwierdzona na piśmie.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy dzierżawy są wydzierżawiający, czyli osoba, która oddaje przedmiot dzierżawy do używania i pobierania pożytków oraz dzierżawca, a więc osoba, która za korzystanie z określonego przedmiotu zobowiązana jest do zapłaty umówionego czynszu. Wydzierżawiającym może być co do zasady każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Nie jest konieczne, aby wydzierżawiający był właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot dzierżawy. Wystarczy, aby posiadał on zakres praw, umożliwiający dzierżawcy spokojne korzystanie oraz czerpanie pożytków z rzeczy. Wydzierżawiający może być zatem posiadaczem samoistnym przedmiotu dzierżawy, posiadaczem zależnym (np. użytkownikiem), a nawet osobą, której nie przysługuje do przedmiotu dzierżawy żaden tytuł prawny. Przepisy prawa nie przewidują również ograniczeń w stosunku do osoby dzierżawcy, dlatego też, tak jak w wypadku wydzierżawiającego, może nim być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Należy również zaznaczyć, iż od dzierżawcy nie jest wymagane posiadanie jakichkolwiek kwalifikacji, nawet w przypadku dzierżawy gruntów rolnych. Ponadto zarówno po stronie wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy może występować kilka podmiotów (np. współwłaściciele nieruchomości).

Warto zwrócić uwagę na sytuację spółki cywilnej. Jako podmiot nieposiadający osobowości prawnej nie może zostać stroną umowy dzierżawy. W roli wydzierżawiającego lub dzierżawcy mogą wystąpić natomiast wszyscy wspólnicy danej spółki.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być nieruchomości (np. grunt, las)lub ich części oraz rzeczy ruchome (maszyny, środki transportu), a także prawa bądź zespoły praw, które mogą przynosić pożytki. Przedmiotem omawianej umowy będą tylko takie rzeczy lub prawa, których charakter i właściwości fizyczne dają możliwość przynoszenia przez nie pożytków. Jednocześnie dzierżawa może obejmować zarówno rzeczy samoistne, jak i części składowe rzeczy. Strony mogą także zawrzeć umowę dzierżawy, obejmującą zorganizowany zespół rzeczy i praw. Dzieje się tak w sytuacji, gdy kilka odrębnych od siebie rzeczy nie przynosi pożytków, jednakże po połączeniu w jedną jednostkę mogą stanowić sprawnie funkcjonujący przedmiot dzierżawy. Przykładami takich zespołów są np. przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne.

Ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa zawierana przez strony może obejmować również dzierżawę praw. Przedmiotem dzierżawy mogą być takie prawa, które zgodnie ze swoim przeznaczeniem mogą przynosić dzierżawcy dochód. Wśród tych praw możemy wymienić przede wszystkim prawa majątkowe, z których uzyskane korzyści mogą zostać wyrażone w pieniądzach. W ramach przykładu możemy przytoczyć prawo połowu ryb z określonego obwodu rybackiego. Prawami niemajątkowymi, które mogą zostać ustanowione przedmiotem umowy dzierżawy, są m. in. prawa własności intelektualnej, patenty, czy też prawa typu know-how, gdyż to właśnie one najczęściej mogą przynosić zysk.

Należy zatem wskazać, że przedmiotem umowy dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, których charakter i właściwości pozwalają na pobieranie z nich pożytków.

 

III. Forma umowy

Umowa dzierżawy jest umową konsensualną. Oznacza to, że wywołuje skutki poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Nie jest zatem konieczne dopełnienie innych formalności, aby doszło do zawiązania tego stosunku prawnego.

Przepisy nie rozstrzygają w jakiej formie należy zawrzeć umowę dzierżawy. Wybór odpowiedniej formy należy więc do stron umowy. Jednakże w wypadku, gdy przedmiotem dzierżawy jest przedsiębiorstwo umowa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialne poświadczonymi. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy, zgodnie z wymogami art. 751 Kodeksu cywilnego

Co więcej, jeśli dzierżawa nieruchomości ma trwać przez okres dłuższy niż 1 rok, umowa powinna zostać sporządzona na piśmie. Jeśli strony zawrą tę umowę w innej formie, np. ustnej - uważa się, że dzierżawa została zawarta  na czas nieoznaczony.   

Strony mogą ponadto uzgodnić, np. w umowie przedwstępnej, że umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie szczególnej (np. aktu notarialnego). W takim wypadku są one zobowiązane do zachowania wybranej formy, pod rygorem nieważności

 

IV. Treść umowy

Każda umowa dzierżawy powinna zawierać w swojej treści następujące elementy:

  • zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków,

  • obowiązek dzierżawcy do uiszczania umówionego czynszu dzierżawy.

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie dzierżawcy przedmiotu dzierżawy. Oznacza to, że wydzierżawiający ma obowiązek, niezwłocznie po zawiązaniu umowy, umożliwić dzierżawcy objęcie danej rzeczy w posiadanie. Ponadto przedmiot dzierżawy powinien znajdować się w dobrym stanie, który umożliwi dzierżawcy używanie go zgodnie z jego przeznaczeniem, a także pozwoli na pobieranie pożytków.

Wydzierżawiający odpowiada również za wady fizyczne oraz prawne, jakie posiada przedmiot dzierżawy. Jeśli wady te ograniczają przydatność przedmiotu umowy, a więc utrudniają właściwe posługiwanie się rzeczą lub wyłączają możliwość pobierania pożytków (wady nieistotne), dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. W przypadku zaś, gdy wykryta wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy (posiada więc wady istotne), dzierżawca ma prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Natomiast, jeśli wada uniemożliwia używanie rzeczy (wady istotne) przez dzierżawcę, jest on wolny od obowiązku płacenia czynszu aż do czasu usunięcia wady przez wydzierżawiającego. Ma on również prawo żądać zwrotu zapłaconej z góry części czynszu. Co więcej, dzierżawcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia, w wypadku, gdy wydzierżawiający, mimo otrzymanego zawiadomienia, nie usunął wad we właściwym terminie, jak i również wówczas, gdy wady są tak poważne, iż ich usunięcie jest niemożliwe.  Jeśli w czasie trwania dzierżawy okaże się, iż przedmiot umowy wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez których przedmiot umowy będzie nieprzydatny do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania napraw. W wypadku, gdy wydzierżawiający nie dokona koniecznych napraw w wyznaczonym terminie, dzierżawca będzie uprawniony do ich wykonania na koszt wydzierżawiającego.  

Do podstawowych powinności wydzierżawiającego należy także utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania umowy. Jednakże należy zaznaczyć, iż to na dzierżawcy spoczywa obowiązek dokonywania drobnych napraw, wymaganych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Wydzierżawiający powinien ponadto zapewnić dzierżawcy takie warunki, które umożliwią mu spokojne korzystanie z rzeczy w zakresie wskazanym w treści umowy. Oznacza to, że do jego obowiązków należy zapewnienie dzierżawcy ochrony prawnej w wypadku wystąpienia przez osoby trzecie z roszczeniami związanymi z przedmiotem dzierżawy.

Na mocy zawartej umowy dzierżawy, dzierżawca zobowiązany jest do regularnego uiszczania czynszu w ustalonej wysokości. Termin zapłaty czynszu może zostać dowolnie ustalony przez wydzierżawiającego i dzierżawcę. Strony mogą więc umówić się, czy będzie on płatny z dołu, czy też z góry, miesięcznie, półrocznie lub raz na kwartał. Jednakże w wypadku, gdy umowa dzierżawy nie będzie zawierała postanowienia dotyczącego terminu zapłaty czynszu, dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczania określonej kwoty z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. Jeśli brak jest takiego terminu, czynsz płacony jest półrocznie z dołu. Zgodnie z przepisami czynsz może być zastrzeżony w formie:

  • określonej sumy pieniężnej,

  • ułamkowej części pożytków (np. 10 % płodów rolnych),

  • świadczeń innego rodzaju, np. określonej usługi.

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania wpłat nie przekraczając terminu określonego w umowie. Jeżeli dopuści się zwłoki w wykonaniu ciążącego na nim obowiązku, wydzierżawiającemu przysługiwać będzie prawo do odsetek umownych lub ustawowych. Należy wskazać, iż zwłoka z zapłatą czynszu może skutkować dla dzierżawcy poważnymi konsekwencjami. Przepisy prawa przyznają bowiem wydzierżawiającemu prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia z  w wypadku, gdy:

 

  • dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej dwa pełne okresy płatności,
  • dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, jeśli czynsz jest płatny rocznie.

Jednak, aby wydzierżawiający mógł skorzystać z tego uprawnienia, powinien uprzedzić dzierżawcę o swoim zamiarze, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Na dzierżawcy spoczywa również obowiązek pełnienia pieczy nad przedmiotem dzierżawy. Oznacza to, że zobowiązany jest do ochrony przedmiotu dzierżawy przed wszystkimi zagrożeniami, zarówno ze strony osób trzecich, jak i sił natury. Pełnienie pieczy polega także na korzystaniu z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dbaniu, aby nie stracił cech wpływających na jego przydatność. Dodatkowo, dzierżawca powinien dokonywać wszelkich napraw, które pozwolą na zachowanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Co istotne, dzierżawca nie posiada uprawnień do zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Jeżeli dzierżawca  planuje zatem dokonać trwałych modyfikacji, które wpłyną na substancję lub przeznaczenie przedmiotu dzierżawy, powinien najpierw uzyskać akceptację wydzierżawiającego. Podobnie, oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub też bezpłatne używanie, uzależnione jest od uzyskania uprzedniej zgody wydzierżawiającego.

Należy pamiętać, iż dzierżawca zobowiązany jest wykonywać przyznane mu prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Wyznaczenie wskazanych wymagań zależne jest od rodzaju przedmiotu dzierżawy. Jeśli np. przedmiotem dzierżawy są grunty rolne dzierżawca powinien dokonywać odpowiedniego nawadniania oraz obsiewu, a także nawożenia. Obowiązkiem dzierżawcy jest zatem podejmowanie działań, które stanowią niezbędne minimum łączące się z właściwym użytkowaniem danej rzeczy lub prawa. W sytuacji, gdy dzierżawca nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków zgodnie ze wskazanymi wyżej zasadami, wydzierżawiającemu przysługiwać będą roszczenia odszkodowawcze oraz prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub też na czas nieoznaczony. Wydzierżawiający i dzierżawca mogą więc postanowić według własnego uznania, zgodnie z zasadą swobody kontraktowania, na jak długo chcą związać się postanowieniami umowy. Jednakże w wypadku zawarcia umowy dzierżawy na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, dzierżawę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Wygeneruj umowę: Umowa dzierżawy nieruchomości

 

V. Konsekwencje zawarcia

Na mocy umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się do oddania danej rzeczy dzierżawcy do używania oraz pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast dzierżawca zobowiązuje się do regularnego uiszczania umówionego czynszu. Wydzierżawiający odpowiada ponadto za wady fizyczne oraz prawne przedmiotu dzierżawy. Powinien on także utrzymać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz zapewnić dzierżawcy warunki umożliwiające mu spokojne korzystanie z rzeczy. Dzierżawca z kolei ponosi odpowiedzialność w wypadku, gdy używa przedmiotu najmu niezgodnie z jego właściwościami oraz wymogami prawidłowej gospodarki, jak również w wypadku, gdy bez zgody wydzierżawiającego zmienia przeznaczenie rzeczy lub oddaje ją w poddzierżawę osobie trzeciej.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa dzierżawy.

Strony umowy: wydzierżawiający, dzierżawca – w obu przypadkach: osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Przedmiot umowy: rzecz samoistne, części składowe rzeczy, zorganizowane zespoły rzeczy i praw, prawa.

Forma umowy:  co do zasady dowolna, o ile przepis szczegółowy nie stanowi inaczej. W niektórych przypadkach wymagane jest zachowanie formy pisemnej lub formy szczególnej.

Czas trwania umowy: oznaczony lub nieoznaczony.

Elementy konieczne:

¨       przekazanie rzeczy do używania i pobierania pożytków,

¨       zapłata czynszu dzierżawy w określonej formie.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje zawarcia umowy: zobowiązanie wydzierżawiającego do wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy; zobowiązanie dzierżawcy do płacenia czynszu; odpowiedzialność odszkodowawcza dzierżawcy w wypadku używania przedmiotu dzierżawy niezgodnie z jego przeznaczeniem lub wymogami prawidłowej gospodarki.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl