Umowa najmu lokalu mieszkalnego

 

Jeśli zdecydowałeś się na wynajem mieszkania i znalazłeś wymarzony dla siebie kąt pamiętaj, że w każdym wypadku najbezpieczniej jest zawrzeć pisemną umowę najmu lokalu mieszkalnego. Podpisany dokument stanowi dowód istnienia stosunku najmu, określa wszelkie obowiązki stron oraz zapewnia ochronę najemcy np. przed niezgodnym z prawem rozwiązaniem umowy lub dochodzeniem przez wynajmującego świadczeń, do których spełnienia nie był zobowiązany.

Poprzez umowę najmu lokalu mieszkalnego jedna ze stron zobowiązuje się do oddania lokalu mieszkalnego do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast obowiązkiem drugiej strony jest płacenie czynszu w umówionej wysokości. Umowa najmu lokalu, która jest zawierana na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. Należy jednak pamiętać, że najem lokalu mieszkalnego zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarty na czas nieoznaczony.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy najmu lokalu mieszkalnego są wynajmujący, a więc osoba, która oddaje określony lokal mieszkalny w używanie oraz najemca, czyli osoba, która bierze dany lokal w używanie i zobowiązuje się do uiszczania czynszu. Wynajmującym może być nie tylko właściciel, ale także osoba, która nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do lokalu. Jedynym wymogiem jest to, aby osoba wynajmująca lokal mieszkalny była w stanie zapewnić osobie najemcy spokojne korzystanie z przedmiotu najmu. W wypadku, gdy osobie trzeciej przysługuje prawo własności lub też inne prawo do określonego lokalu i osoba ta pozbawi najemcę w całości lub części możliwości używania najmowanego  lokalu, najemca może skorzystać z uprawnień, jakie przysługują mu z tytułu rękojmi za wady prawne przedmiotu najmu (np. wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia). Nie ma również znaczenia czy wynajmujący jest osobą fizyczną, osobą prawną czy też jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Ze względu na cel jaki ma spełniać przedmiot umowy, najemcą lokalu mieszkalnego może być jedynie osoba fizyczna. Wynajmowany lokal ma służyć przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, dlatego też roli najemcy nie mogą pełnić osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające zdolności prawnej. Istotne jest także, że zgodnie z przepisami ustawy, najemcę oraz każdą inną osobę, której przysługuje do lokalu mieszkalnego jakikolwiek tytuł prawny, poza prawem własności, nazywamy lokatorem.

Uwaga!

Wyjątkiem od zasady, że najemcą lokalu mieszkalnego może być tylko osoba fizyczna jest sytuacja, gdy osoba prawna zawiera umowę najmu lokalu mieszkalnego, aby zapewnić swoim pracownikom mieszkanie, zaspokajające ich potrzeby mieszkaniowe. Jednakże nawet wtedy lokatorem będą osoby fizyczne (pracownicy), zamieszkujący dany lokal.

Należy podkreślić, że najemcą jest osoba, która zawiera z wynajmującym umowę najmu. Po stronie najemcy może wystąpić kilka podmiotów, np. w wypadku, gdy umowę zawiera kilka osób lub gdy po śmierci najemcy w jego miejsce wchodzą spadkobiercy.

  • Sytuacja małżonków.

Ze szczególnym przypadkiem spotykamy się w wypadku najmu lokalu mieszkaniowego przez małżonków. Mamy wówczas do czynienia z tzw. małżeńską wspólnością najmu. Małżonkowie są najemcami lokalu, jeśli zawarcie umowy nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, a lokal, będący przedmiotem najmu ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny. Wspólność najmu jest zatem wspólnością łączną i ma charakter przymusowy, co oznacza, że małżonkowie zawsze będą współnajemcami lokalu mieszkalnego, nawet jeśli umowę najmu zawarł tylko jeden z nich.

Uwaga!

Jeżeli nawiązanie przez małżonków stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, małżonkowie są najemcami lokalu, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Wspólność najmu trwa zatem także mimo ustania między małżonkami wspólności majątkowej. Co więcej, postanowienia małżeńskiej umowy majątkowej wyłączające wspólność najmu są z mocy prawa nieważne. Ustanie wspólności prawa najmu następuje z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód, unieważnienia małżeństwa albo śmierci jednego z małżonków. Ustanie wspólności najmu lokalu w czasie trwania małżeństwa jest możliwe wyłącznie z ważnych powodów, na mocy orzeczenia sądu, na żądanie jednego z małżonków.

 

  • Sytuacja osób zamieszkujących z najemcą po jego śmierci.

Kolejną kwestią, która wymaga podkreślenia, jest pozycja osób zamieszkujących wraz z najemcą, po jego śmierci. Obowiązujące przepisy przyznają ochronę następującym

  • małżonkowi, który nie był współnajemcą lokalu,

  • dzieciom najemcy i jego współmałżonka,

  • innym osobom, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

  • osobom, które pozostawały faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu po śmierci najemcy, co oznacza, że stają się z mocy prawa stroną zawartej wcześniej umowy. Jednakże, aby do tego doszło musi być spełniony jeden warunek, a mianowicie wskazane osoby muszą zamieszkiwać z najemcą w lokalu mieszkalnym aż do chwili jego śmierci. Jeśli najemca mieszkał sam, stosunek najmu wygasa z chwilą jego śmierci.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem opisywanej umowy jest używanie lokalu mieszkalnego. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczone są na stały pobyt ludzi i które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem jak widać kluczowe znaczenie w uznaniu danego lokalu za lokal mieszkalny jest określenie celu, jakiemu lokal ma służyć oraz jego przeznaczenia, w tym wypadku - zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, aby dany lokal mógł stanowić przedmiot umowy najmu nie musi być lokalem samodzielnym. Oznacza to, że strony mogą zawrzeć umowę najmu nie tylko mieszkania czy też domu, ale także np. oddzielnego pokoju.

Natomiast przedmiotem najmu nie mogą być pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, a więc pomieszczenia znajdujące się w internatach, hotelach, pensjonatach, domach wypoczynkowych lub innych budynkach, które służą do celów turystyczny bądź wypoczynkowych.

 

III. Forma umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową konsensualną. Oznacza to, że wywołuje skutki prawne poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Nie jest zaś wymagane dokonanie dodatkowych czynności.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta w formie dowolnej. Strony mogą zatem złożyć stosowne oświadczenia woli ustnie albo spisać odpowiedni dokument. Jednakże jeśli umowa najmu zawierana na czas dłuższy niż 1 rok powinna zostać sporządzona na piśmie. W przeciwnym wypadku taką umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Ponadto, jeżeli strony zapiszą w umowie, że najem zostaje zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego czasu uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Uwaga!

Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę tzw. kaucji. Kaucja ustalana jest w umowie i stanowi zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, które przysługuje wynajmującemu po zakończeniu umowy, a dokładniej w dniu opróżnienia lokalu przez najemcę. Do należności z tytułu najmu zaliczamy przede wszystkim zaległy czynsz oraz odszkodowanie za szkody wyrządzone w mieszkaniu. Jeśli więc strony ustalą kaucję w określonej wysokości, najemca zobowiązany jest do przeniesienia na własność wynajmującego sumę pieniędzy w celu zabezpieczenia roszczeń, które mogą powstać w związku z istniejącym pomiędzy nimi stosunkiem najmu. Po zakończeniu trwania umowy, wynajmujący ma obowiązek zwrotu kaucji tej samej wysokości. Ma jednak możliwość potrącenia odpowiedniej kwoty w wypadku, np. powstania uszkodzeń w mieszkaniu.

Maksymalna wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu.

 

IV. Treść umowy

Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać następujące elementy:

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy określonego lokalu mieszkalnego do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony,

  • zobowiązanie najemcy do uiszczania umówionego czynszu.

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest zatem wydanie przedmiotu najmu, a więc w tym wypadku lokalu mieszkalnego. Wynajmujący powinien umożliwić najemcy objęcie lokalu w posiadanie zależne i zapewnić mu jego spokojnie używanie. Wydawany lokal powinien przy tym znajdować się w stanie przydatnym do umówionego użytku. Termin wydania rzeczy zazwyczaj zostaje oznaczony w treści umowy. W innym przypadku wynajmujący ma obowiązek wydać lokal niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę. Ponadto wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie oraz do dokonywania napraw, które nie obciążają najemcy, np. napraw instalacji gazowej, wodociągowej, wymiany pieców ogrzewniczych czy też stolarki okiennej. Wśród innych obowiązków wynajmującego możemy wskazać także obowiązek zapewnienia najemcy spokojnego używania rzeczy. Oznacza to, że wynajmujący powinien powstrzymać się od działań zakłócających korzystanie z lokalu przez najemcę, jak i również zapewnić ochronę w wypadku wystąpienia z roszczeniami przez osoby trzecie.

Osoba, która zawiera umowę najmu lokalu mieszkalnego z wynajmującym zobowiązana jest do płacenia czynszu w ustalonym w umowie terminie. Jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu, wynajmujący ma prawo do żądania odsetek, a także naprawienia wynikłej z tego tytułu szkody. Ponadto zaleganie z czynszem za dwa pełne okresy płatności daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Umowa może również nakładać na najemcę obowiązek uiszczania świadczeń dodatkowych związanych z użytkowaniem danego lokalu. Co więcej, najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw, takich jak malowanie drzwi, konserwacja podłóg, naprawa wbudowanych mebli. Powinien on również utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, a także przestrzegać porządku domowego. Zgodnie z ustawą najemca zobowiązany jest także do ochrony przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku, które przeznaczone są do wspólnego użytku wszystkich lokatorów np. klatek schodowych, wind, korytarzy lub schodów.

Uwaga!

Najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lub też oddać w bezpłatne używanie, zajmowany przez siebie lokal mieszkalny. W przypadku złamania tego zakazu, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy jednak pamiętać, że w wypadku zawarcia umowy na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu uważa się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Wygeneruj umowę: Umowa najmu lokalu mieszkalnego

 

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Zawarta umowa kształtuje po stronie wynajmującego zobowiązanie do wydania lokalu mieszkalnego, natomiast na najemcę nakłada obowiązek regularnego uiszczania czynszu najmu. Ponadto po zawarciu umowy wynajmujący powinien dbać o to, aby lokal utrzymany był w stanie zdatnym do umówionego użytku, odpowiada także za przeprowadzanie koniecznych napraw. Podobnie najemca lokalu zobowiązany jest do dokonania drobnych napraw, które nie obciążają wynajmującego. Najemca powinien również używać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem oraz właściwościami. W wypadku niewypełniania przez najemcę obowiązków wynikających z tytułu umowy najmu (np. płacenia czynszu) wynajmujący uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Osoba, która zawiera umowę z właścicielem lub inną osobą, która dysponuje prawem do lokalu, jest także odpowiedzialna za szkody powstałe wskutek korzystania z lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub właściwościami.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Strony umowy: wynajmujący – każdy podmiot prawa, najemca – co do zasady tylko osoba fizyczna.

Przedmiot umowy: lokal mieszkalny.

Forma umowy: dowolna; jeśli najem zostaje zawarty na czas dłuższy niż rok umowa powinna zostać sporządzona na piśmie.

Czas trwania umowy: oznaczony lub nieoznaczony.

Elementy konieczne:

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy w używanie przedmiotu najmu,

  • obowiązek najemcy uiszczania czynszu najmu ustalonej wysokości.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje: obowiązek wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego; obowiązek uiszczania czynszu przez najemcę; odpowiedzialność najemcy za szkody powstałe w lokalu na skutek używania lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub właściwościami.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl