Umowa najmu lokalu użytkowego

 

Jeśli poszukujesz lokalu, który będzie pełnił rolę biura lub siedziby zakładanego przez ciebie przedsiębiorstwa, powinieneś podpisać umowę najmu lokalu użytkowego. Dzięki jej zawarciu uzyskasz uprawnienie do korzystania z lokalu, a także unikniesz niedogodności
w wypadku wystąpienia przez wynajmującego z roszczeniem wykonania świadczeń, do których nie byłeś zobowiązany.

Zawierając umowę najmu lokalu użytkowego jedna ze stron zobowiązuje się do oddania przedmiotowego lokalu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, druga strona  natomiast ma obowiązek opłacania czynszu w umówionej wysokości. Umowa najmu lokalu użytkowego, która jest zawierana na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. Należy jednak pamiętać, że najem lokalu użytkowego zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarty na czas nieoznaczony.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy najmu lokalu użytkowego są wynajmujący, a więc osoba, która oddaje określony lokal użytkowy w używanie oraz najemca, czyli osoba, która bierze dany lokal w używanie i zobowiązuje się do uiszczania czynszu.

Wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Przepisy nie wprowadzają tu żadnych ograniczeń. Ponadto po stronie wynajmującego może wystąpić nie tylko właściciel lokalu, ale także osoba, która nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do lokalu.  Wymagane jest jedynie, aby osoba wynajmująca lokal mieszkalny była w stanie zapewnić najemcy spokojne korzystanie z przedmiotu najmu. Jeśli w czasie trwania stosunku najmu okaże się, że prawo własności lub też inne prawo do określonego lokalu przysługuje osobie trzeciej i pozbawi ona najemcę możliwości używania tego lokalu, najemca może skorzystać z uprawnień, jakie przysługują mu z tytułu rękojmi za wady prawne przedmiotu najmu (np. wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia).

Ze względu na główne przeznaczenie lokalu, będącego przedmiotem umowy,  najemcą jest zazwyczaj przedsiębiorca. Nie ma natomiast znaczenia czy jest to faktycznie osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka) czy też jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem opisywanej umowy jest lokal użytkowy. Lokalem użytkowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest izba lub zespół izb, które znajdują się w budynku i służą zaspokajaniu potrzeb innych niż potrzeby mieszkaniowe. Przykładem lokalu użytkowego może być sklep, biuro, a także gabinet lekarski. Określając przedmiot umowy, strony powinny dokładnie opisać lokal, do którego użytkowania zostaje uprawniony najemca, a przede wszystkim powinny ustalić czy najemca będzie miał możliwość korzystania z innych pomieszczeń przynależnych do lokalu np. piwnicy, strychu, garażu. Należy również pamiętać, że przedmiotem umowy najmu lokalu użytkowego może być nie tylko lokal samodzielny, ale także jego część składowa np. pokój lub inne pomieszczenie.

Uwaga!

Aby lokal użytkowy mógł zostać ustanowiony przedmiotem umowy najmu musi spełniać wiele wymogów technicznych. Rodzaj i zakres warunków jakie muszą spełniać określone lokale użytkowe zależy przede wszystkim od jego przeznaczenia oraz sposobu użytkowania.  Inne kryteria powinny być spełnione, jeśli dany lokal ma pełnić funkcję gabinetu lekarskiego, inne zaś w wypadku prowadzenia działalności w formie sklepu odzieżowego.

 

III. Forma umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową konsensualną. Oznacza to, że wywołuje skutki prawne poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Dokonywanie dodatkowych czynności jest zbędne.

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta w dowolnej formie. Strony mogą zatem złożyć stosowne oświadczenia woli ustnie albo spisać odpowiedni dokument. Jednakże jeśli umowa najmu zawierana na czas dłuższy niż 1 rok powinna zostać sporządzona na piśmie. W przeciwnym wypadku taką umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Ponadto, jeśli strony zapiszą w umowie, że najem zostaje zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego czasu uznajemy, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Podobnie jak w wypadku umowy najmu  lokalu mieszkalnego, strony mogą zamieścić w treści umowy o najem lokalu postanowienie, które nałoży na najemcę obowiązek zapłacenia kaucji. Ustanowiona kaucja ma na celu zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, które mogą powstać w chwili zakończenia istniejącego pomiędzy nim a najemcą stosunku prawnego. Roszczeniami tymi mogą być przede wszystkim roszczenie o należności z tytułu zaległego czynszu lub też roszczenie o odszkodowanie za szkody wyrządzone przez najemcę w wynajmowanym lokalu użytkowym. Przepisy nie określają górnej granicy wysokości kaucji, do jakiej strony mogą zastrzec w umowie. Jednakże powinna być ona ustalona z uwzględnieniem stanu lokalu, rodzaju działalności, jaka ma być w nim prowadzona, jak i również wysokość świadczeń stron.

Ponadto w wypadku większych lokali użytkowych, roszczenia wynajmującego z tytułu najmu mogą być zabezpieczone za pomocą np. weksla lub gwarancji bankowej.

 

IV. Treść umowy

Każda umowa najmu lokalu użytkowego powinna zawierać następujące elementy:

 

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy określonego lokalu użytkowego do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony,

  • zobowiązanie najemcy do uiszczania umówionego czynszu.

Podstawowym obowiązkiem, ciążącym na wynajmującym jest  wydanie przedmiotu najmu najemcy, a więc w tym wypadku lokalu użytkowego. Wydanie lokalu użytkowego powinno nastąpić w terminie określonym w umowie. Jeżeli zaś strony nie poczyniły w tej kwestii żadnych ustaleń, wynajmujący zobowiązany jest do wydania lokalu niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę. Należy przy tym zaznaczyć, że lokal podczas wydania powinien znajdować się w stanie zdatnym do umówionego użytku. Co więcej, wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie przez cały okres trwania umowy oraz do dokonywania większych napraw, które nie obciążają najemcy. Obowiązkiem wynajmującego jest także zapewnienie najemcy spokojnego używania rzeczy. Oznacza to, że wynajmujący powinien powstrzymać się od działań zakłócających korzystanie z lokalu przez najemcę, jak również zapewnić ochronę w wypadku wystąpienia z roszczeniami przez osoby trzecie.

Wśród obowiązków, do których wypełniania zobowiązany jest najemca na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego jest obowiązek płacenia czynszu w ustalonym w umowie terminie oraz umówionej wysokości. Czynsz najmu może być przez strony określony w dowolny sposób. Odnosi się to zarówno do terminu zapłaty jak i waluty w jakiej czynsz ma być uiszczany. Oznacza to, że czynsz może przyjąć postać świadczenia okresowego spełnianego co miesiąc, a nawet co pół roku. Ponadto nie jest wymagane, aby świadczenie to było wykonywane w walucie polskiej. Jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu, wynajmujący ma prawo do żądania odsetek, a także naprawienia wynikłej w tego tytułu szkody. Ponadto zaleganie przez najemcę z czynszem za dwa pełne okresy płatności, daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Umowa może również nakładać na najemcę obowiązek uiszczania świadczeń dodatkowych związanych z użytkowaniem danego lokalu. Najemca zobowiązany jest też do dokonywania drobnych napraw, które nie obciążają wynajmującego. Co istotne, osoba zawierająca z wynajmującym umowę najmu lokalu użytkowego powinna używać go w sposób zgodny z umową lub jego przeznaczeniem. Nie może on dokonywać bez zgody wynajmującego zmian w lokalu, które są niezgodne z umową lub z przeznaczeniem lokalu.

Uwaga!

Najemca nie może bez zgody wynajmującego podnająć lub też oddać w bezpłatne używanie zajmowany przez siebie lokal użytkowy. Strony mogą swobodnie określić w umowie, czy najemcy przysługuje takie prawo czy też każdorazowo musi uzyskać zgodę wynajmującego. Mogą one również bezwzględnie wyłączyć możliwość podnajmu lub oddania w bezpłatne używanie lokalu użytkowego, który stanowi przedmiot umowy. W przypadku złamania tego zakazu, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy jednak pamiętać, że w wypadku zawarcia umowy na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu uważa się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Wygeneruj umowę: Umowa najmu lokalu użytkowego

 

V. Konsekwencje umowy

Poprzez zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego wynajmujący zobowiązuje się do wydania określonego lokalu, natomiast głównym obowiązkiem najemcy staje się regularne płacenie czynszu najmu. Ponadto po zawarciu umowy wynajmujący powinien dbać o to, aby lokal utrzymany był w należytym stanie przez cały okres trwania najmu, odpowiada także za przeprowadzanie koniecznych napraw. Podobnie najemca lokalu zobowiązany jest do dokonania drobnych napraw, które nie obciążają wynajmującego. Najemca powinien również używać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem oraz właściwościami. W wypadku niewypełniania przez najemcę obowiązków wynikających z tytułu umowy najmu (np. płacenia czynszu) wynajmujący uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Osoba, która zawiera umowę z właścicielem lub inną osobą, która dysponuje prawem do lokalu, jest także odpowiedzialna za szkody powstałe wskutek korzystania z lokalu użytkowego w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub właściwościami.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa najmu lokalu użytkowego.

Strony umowy: wynajmujący – każdy podmiot prawa, najemca –najczęściej przedsiębiorca.

Przedmiot umowy: lokal użytkowy.

Forma umowy: dowolna; jeśli najem zostaje zawarty na czas dłuższy niż rok umowa powinna zostać sporządzona na piśmie.

Czas trwania umowy: oznaczony lub nieoznaczony.

Elementy konieczne:

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy w używanie przedmiotu najmu,

  • obowiązek najemcy uiszczania czynszu najmu ustalonej wysokości.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje: obowiązek wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego; obowiązek uiszczania czynszu przez najemcę; odpowiedzialność najemcy za szkody powstałe w lokalu na skutek używania lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub właściwościami.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl