Umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

 

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, które stanowi twoją własność, jednak obawiasz się, że po zakończeniu stosunku najmu pojawią się problemy z usunięciem lokatorów, powinieneś zastanowić się nad zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Do zawarcia takiej umowy dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy właściciel wyjeżdża na dłuższy czas i podejmuje decyzję o wynajęciu mieszkania aż do swojego powrotu. Umowa ta stanowi bowiem gwarancję, że po jej ustaniu wynajmujący uzyska możliwość szybkiego opróżnienia lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego polega na wynajęciu przez właściciela, który jest osobą fizyczną, lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Osoba, która podpisuje z właścicielem mieszkania umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek płacenia czynszu w ustalonym terminie, a także opuszczenia lokalu po zakończeniu istniejącego pomiędzy nimi stosunku prawnego.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy najmu okazjonalnego są wynajmujący, a więc osoba, która oddaje określony lokal mieszkalny w używanie oraz najemca, czyli osoba, która bierze dany lokal w używanie i zobowiązuje się do wypełnienia wszystkich związanych z umową obowiązków, w tym uiszczania czynszu najmu.

Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna (właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba, która posiada inny tytuł prawny do lokalu), nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Wykluczone jest, w wypadku zawierania umowy najmu okazjonalnego, aby po stronie wynajmującego wystąpiła osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ponadto tak jak już wskazano, właściciel lokalu mieszkalnego nie może uczynić z najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych swojego źródła zarobku. W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel lokalu mieszkalnego oddał wcześniej inny lokal do bezpłatnego używania, faktycznie nie uzyskiwał więc zysku, może wówczas zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Podobnie, jeśli wynajmujący posiada kilka lokali, będzie uprawniony do zawarcia umowy najmu okazjonalnego tylko w stosunku do pierwszego z nich. Wynajem kilku mieszkań w celu uzyskania dodatkowego zarobku, wyklucza możliwość zawierania umów o najem okazjonalny.

Ze względu na cel jaki ma spełniać przedmiot umowy, najemcą lokalu mieszkalnego może być jedynie osoba fizyczna. Wynajmowany lokal ma służyć przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dlatego też roli najemcy nie mogą pełnić osoby prawne lub jednostki organizacyjne nie posiadające zdolności prawnej. Należy ponadto zaznaczyć, iż zgodnie z przepisami ustawy, najemcę oraz każdą inną osobę, której przysługuje do lokalu mieszkalnego jakikolwiek tytuł prawny, poza prawem własności, nazywamy lokatorem.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem opisywanej umowy jest lokal mieszkalny. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi i które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Kluczowe znaczenie w uznaniu danego lokalu za lokal mieszkalny ma określenie jego celu, w tym wypadku zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, aby dany lokal mógł stanowić przedmiot umowy najmu nie musi być lokalem samodzielnym. Oznacza to, że strony mogą zawrzeć umowę najmu nie tylko mieszkania czy też domu, ale także np. oddzielnego pokoju.

Ponadto do wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogą przynależeć jego części składowe, a więc pomieszczenia takie jak piwnica, strych, czy też garaż.

Uwaga!

Nie jest wymagane, aby właściciel wcześniej zamieszkiwał wynajmowany lokal. Przedmiotem umowy o najem okazjonalny mogą być zarówno mieszkania, w których właściciel niegdyś zamieszkiwał, ale także pokój w lokalu mieszkalnym, w którym wynajmujący nadal mieszka lub też mieszkanie, które właściciel przeznaczył na wynajem, sam zaś mieszka w innym miejscu.

 

III. Forma umowy

Umowa o najem okazjonalny powinna zostać sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w wypadku gdy strony zawrą umowę w formie ustnej, jest ona nieważna i nie będzie wywoływała skutków prawnych.

Ponadto do umowy należy dołączyć:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu doręczonym przez wynajmującego po wygaśnięciu bądź rozwiązaniu umowy,

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego najemca załącza opisane powyżej oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Strony mogą ustalić, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego będzie uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu na pokrycie ewentualnych roszczeń wynajmującego, które będą mu przysługiwały w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w wykonaniu obowiązku opróżnienia lokalu. Należy jednakże pamiętać, że kaucja ta nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczanego według stawki czynszu, która obowiązywała w dniu zawarcia umowy.

 

IV. Treść umowy

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, tak jak inne umowy najmu, powinna w swojej treści zawierać dwa podstawowe elementy, a mianowicie:

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy w używania lokalu mieszkalnego,

  • obowiązek płacenia umówionego czynszu przez najemcę.

Zawierając umowę najmu okazjonalnego najemca powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Do opuszczenia lokalu mieszkalnego wynajmujący wzywa poprzez doręczenie najemcy żądania, w którym wyznacza najemcy określony termin do jego opróżnienia.

Najemca zobowiązany jest również do wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po opróżnieniu i opuszczeniu lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu. Jeśli najemca nie opuści dobrowolnie zajmowanego lokalu mieszkalnego, wynajmujący może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co doprowadzi do szybkiej eksmisji lokatora bez konieczności przeprowadzania długiej i często bezskutecznej egzekucji z uwagi na obowiązek dostarczenia pomieszczenia tymczasowego dla dłużnika, o którym mowa w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który w przypadku najmu okazjonalnego nie ma zastosowania.

Zgodnie z powoływanym przepisem, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik obowiązany jest wstrzymać się z dokonaniem czynności do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie dla dłużnika lub dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie. Przepisu § 4 art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego nie stosuje się do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).

Właściciel lokalu lub pomieszczenia mieszkalnego bezprawnie zajmowanego przez dawnego najemcę, który po zakończeniu stosunku najmu nie chce opuścić lokalu będącego przedmiotem najmu, nie musi także występować do sądu z pozwem o opróżnienie lokalu przez lokatora bezprawnie zajmującego lokal lub pomieszczenie. Akt notarialny, w którym dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny, który po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności stanowi tytuł wykonawczy, na podstawie którego komornik wszczyna i przeprowadza egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu lub pomieszczenia (bez obowiązku czekania, aż gmina wskaże pomieszczeni tymczasowe dla dłużnika).

Jeżeli w czasie trwania stosunku najmu najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu właściciela wskazanego lokalu stanowiącym załącznik do umowy najmu, najemca ma obowiązek wskazania w oświadczeniu innego lokalu, do którego będzie mógł się przenieść po rozwiązaniu umowy. Ma na to 21 dni od chwili, w której dowiedział się, że wskazany adres stał się nieaktualny. W wypadku niezłożenia takiego oświadczenia, wynajmujący może wypowiedzieć zawartą pomiędzy nimi umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Obowiązkiem wynajmującego, charakterystycznym dla opisywanej umowy, jest konieczność zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Wskazane zgłoszenie powinno zostać dokonane w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli właściciel mieszkania nie dopełni powyższego obowiązku, utraci uprawnienie do żądania od najemcy szybkiego opuszczenia oraz opróżnienia mieszkania po zakończeniu stosunku najmu na zasadach określonych w przepisach regulujących instytucję najmu okazjonalnego.

Co więcej, zarówno na wynajmującym, jak i na najemcy ciążą obowiązki przewidziane dla zwykłego najmu lokalu mieszkalnego, np. zobowiązanie wynajmującego do zapewnienia najemcy spokojnego używania mieszkania lub konieczność dokonywania drobnych napraw przez najemcę.

Zobacz także: Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa o najem okazjonalny może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony. Przepisy wprowadzają również ograniczenie w tej kwestii – okres na jaki wynajmujący odda w używanie najemcy lokal mieszkalny nie może być dłuższy niż 10 lat. Jeśli po zakończeniu dziesięcioletniego okresu najemca nadal będzie zajmował lokal za zgodą właściciela, najem ulega przedłużeniu na czas nieokreślony, jednakże w takim przypadku nie będą mieć dłużej zastosowania przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Wygeneruj umowę: Umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

 

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Wskutek zawarcia umowy najmu okazjonalnego najemca uzyskuje uprawnienie do użytkowania i zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, który stanowi przedmiot umowy na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Jego głównym obowiązkiem jest regularne uiszczanie czynszu w umówionej wysokości przez cały okres trwania stosunku najmu. Dzięki szczególnej regulacji, jaką jest najem okazjonalny, właściciel lokalu mieszkalnego nie musi martwić się, że po rozwiązaniu umowy spotkają go trudności z odzyskaniem jego własności. Na najemcy ciąży obowiązek opuszczenia i opróżnienia zajmowanego lokalu po wezwaniu otrzymanym od wynajmującego. Jeśli tego nie uczyni, wynajmujący może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co w konsekwencji  doprowadzi do eksmisji najemcy do lokalu, który wskazał w treści umowy.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego.

Strony umowy: wynajmujący – wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, najemca – co do zasady tylko osoba fizyczna.

Przedmiot umowy: lokal mieszkalny.

Forma umowy: forma pisemna pod rygorem nieważności.

Czas trwania umowy: oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Elementy konieczne:

  • zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy w używanie przedmiotu  najmu,

  • obowiązek najemcy uiszczania czynszu najmu w ustalonej wysokości,

  • złożenie przez najemcę oświadczenia, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy,

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

  • oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę lokalu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje: obowiązek wydania lokalu przez wynajmującego; obowiązek uiszczania czynszu najmu przez najemcą; eksmisja najemcy do innego lokalu, wskazanego w treści umowy w wypadku, gdy nie opuści on dobrowolnie zajmowanego lokalu mieszkalnego po zakończeniu stosunku najmu okazjonalnego.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl