Umowa podnajmu lokalu użytkowego


Jeśli jesteś najemcą lokalu użytkowego i planujesz oddać do używania zajmowany przez siebie lokal lub jego część osobie trzeciej powinieneś zawrzeć umowę podnajmu. Musisz jednak pamiętać, że aby podnająć wynajmowany przez siebie lokal użytkowy wymagane jest uzyskanie zgody wynajmującego. Zgoda może zostać udzielona już w treści umowy, a także po przekazaniu informacji dotyczących podnajemcy przez osobę wynajmującą lokal użytkowy.

Poprzez umowę podnajmu lokalu użytkowego jedna ze stron, a więc dotychczasowy podnajemca lokalu użytkowego, zobowiązuje się oddać do używania określony lokal użytkowy bądź jego część, natomiast obowiązkiem drugiej strony jest płacenie czynszu w ustalonej wysokości. Umowa podnajmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jednak w każdym wypadku rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia pierwotnego stosunku najmu.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy podnajmu lokalu użytkowego są wynajmujący oraz podnajemca. Wynajmującym w tym przypadku jest obecny najemca lokalu, który korzysta z niego na podstawie umowy najmu zawartej z właścicielem lokalu lub osobą, której przysługuje inne prawo do lokalu. Z kolei podnajemcą może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Jednak ze względu na przeznaczenie lokalu użytkowego podmiotem występującym w roli podnajemcy jest najczęściej przedsiębiorca.

Aby najemca mógł zawrzeć umowę podnajmu, na podstawie której udostępni część lub cały lokal użytkowy innej osobie, powinien uprzednio uzyskać zgodę wynajmującego. Zgoda ta może zostać wyrażona już w umowie, gdy strony wprowadzą do jej treści postanowienie stanowiące, że wynajmujący zgadza się na oddanie lokalu w używanie przez najemcę dowolnie wybranej przez niego osobie (tzw. zgoda blankietowa). Jednak jest to rozwiązanie stosowane bardzo rzadko. Zazwyczaj do wyrażenia zgody dochodzi po przedstawieniu wynajmującemu przez najemcę informacji o zamiarze podnajmu lokalu oraz osobie podnajemcy. Wówczas wynajmujący poddaje ocenie istniejący stan faktyczny i podejmuje stosowną decyzję, czy chce, żeby najemca podnajął oddany mu w używanie lokal. Wynajmujący może również uzależnić możliwość podnajęcia lokalu od spełnienia określonych warunków. Jeśli jednak odmówi on zgody na oddanie lokalu w podnajem przez najemcą nie musi podawać powodów swojej decyzji.

W sytuacji, gdy najemca nie uzyska zgody na podnajem lokalu, a mimo to zawrze umowę z osobą trzecią, właścicielowi lokalu lub innej osobie, która zawarła z najemcą umowę najmu lokalu, przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem opisywanej umowy jest lokal użytkowy. Pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć izbę lub zespół izb, które znajdują się w budynku i służą zaspokajaniu potrzeb innych niż potrzeby mieszkaniowe. Określając przedmiot umowy, strony powinny dokładnie opisać lokal, do którego użytkowania zostaje uprawniony najemca, a przede wszystkim powinny ustalić czy najemca będzie miał możliwość korzystania z innych pomieszczeń przynależnych do lokalu, np. piwnicy, strychu, czy też garażu. Jednocześnie przedmiotem umowy o najem lokalu użytkowego może być nie tylko lokal samodzielny, ale także jego część składowa np. pokój lub inne pomieszczenie.

 

III. Forma umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową konsensualną. W praktyce oznacza to, że do jej zawarcia wystarczy, aby strony złożyły zgodne oświadczenia woli. Nie jest zatem konieczne dokonanie dodatkowych czynności.

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta w dowolnej formie (np. ustnej, pisemnej, w formie aktu notarialnego). Jednakże jeśli umowa najmu zawierana jest na czas dłuższy niż 1 rok powinna zostać sporządzona na piśmie. Ponadto podkreślić należy, że umowa podnajmu nigdy nie może być zawarta na czas dłuższy niż umowa najmu. Oznacza to, że w chwili rozwiązania głównej umowy najmu wygasa również stosunek prawny pomiędzy najemcą lokalu a podnajemcą.

Strony mogą także uzależnić zawarcie umowy podnajmu lokalu od wpłacenia przez podnajemcę kaucji w określonej wysokości.

 

IV. Treść umowy

Umowa podnajmu lokalu użytkowego powinna zawierać następujące elementy:

  • zobowiązanie wynajmującego (dotychczasowego najemcy) do oddania podnajemcy określonego lokalu użytkowego do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony,

  • zobowiązanie podnajemcy do uiszczania umówionego czynszu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący (dotychczasowy najemca) zobowiązany jest do wydania lokalu użytkowego podnajemcy w terminie określonym w umowie. Jeśli strony nie poczyniły w tej kwestii żadnych ustaleń, wynajmujący zobowiązany jest do wydania lokalu niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę. Obowiązkiem podnajemcy natomiast jest regularne uiszczanie czynszu podnajmu w wysokości ustalonej w treści umowy. Czynsz najmu może być przez strony określony w dowolny sposób. Odnosi się to zarówno do terminu zapłaty, jak i waluty w jakiej czynsz ma być uiszczany. Należy wskazać, iż nie jest wymagane, aby świadczenie podnajemcy było wykonywane w walucie polskiej. W wypadku, gdy podnajemca spóźni się z zapłatą czynszu, wynajmującemu (najemcy) przysługuje uprawnienie do żądania odsetek, a także naprawienia wynikłej z tego tytułu szkody. Ponadto zaleganie przez najemcę z czynszem za dwa pełne okresy płatności, daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Na stronach ciążą również wszystkie pozostałe obowiązki wynikające z tytułu umowy najmu lokalu użytkowego.  

Co istotne, podnajemca odpowiedzialny jest względem wynajmującego, a więc właściciela lub innej osoby, którą łączy z najemcą lokalu stosunek najmu, za to, że lokal będzie używany zgodnie z jego przeznaczeniem, właściwościami oraz obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Innymi słowy, jeśli podnajemca wyrządzi w lokalu szkody w wyniku jego nieprawidłowego użytkowania, wynajmujący ma prawo dochodzić odszkodowania oraz spełnienia innych roszczeń bezpośrednio od niego. Zasada ta ma na celu ochronę interesów najemcy.

Umowa podnajmu lokalu użytkowego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy jednak pamiętać, że w wypadku zawarcia umowy na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu uważa się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Wygeneruj umowę: Umowa podnajmu lokalu użytkowego

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Poprzez umowę podnajmu lokalu użytkowego dotychczasowy najemca oddaje osobie trzeciej (podnajemcy) do używania lokal lub jego część, w zamian za co podnajemca zobowiązuje się do płacenia czynszu. Zawarcie tej umowy wymaga uzyskania uprzedniej zgody wynajmującego. W wypadku podpisania umowy pomimo braku zgody, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ponadto podnajemca jest odpowiedzialny na równi z najemcą za to, że lokal będzie używany zgodnie z jego przeznaczeniem oraz właściwościami. Wynajmujący może więc realizować swoje uprawnienia bezpośrednio w stosunku do podnajemcy np. może on wystąpić z roszczeniami odszkodowawczymi w wypadku wyrządzenia przez niego szkody w lokalu.

 

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa podnajmu lokalu użytkowego.

Strony umowy: wynajmujący (najemca) oraz podnajemca – każdy podmiot prawa – osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Przedmiot umowy: lokal użytkowy.

Forma umowy: dowolna; jeśli najem zostaje zawarty na czas dłuższy niż rok umowa powinna zostać sporządzona na piśmie.

Czas trwania umowy: oznaczony lub nieoznaczony; jednak w każdym przypadku umowa podnajmu rozwiązuje się z chwilą zakończenia podstawowego stosunku najmu.

Elementy konieczne:

  • zobowiązanie wynajmującego (dotychczasowego najemcy) do oddania podnajemcy określonego lokalu użytkowego do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony,

  • zobowiązanie podnajemcy do uiszczania umówionego czynszu.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje: obowiązek płacenia czynszu przez podnajemcę; odpowiedzialność podnajemcy za wszelkie szkody powstałe na skutek używania lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub właściwościami.

 

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl