Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

 

Jeżeli chcesz kupić mieszkanie i znalazłeś już wymarzone dla siebie miejsce, najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie z dotychczasowym właścicielem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej pozwala na przygotowanie umowy przyrzeczonej oraz na doprecyzowanie szczegółów transakcji. Ponadto umowa przedwstępna zapewnia stronom możliwość dochodzenia roszczeń w wypadku niedojścia umowy do skutku. Należy również wskazać, iż przedłożenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wymagane jest w przypadku ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.

Istotą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, zwanej umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, (definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości). W praktyce oznacza to, że zawarta umowa przedwstępna powinna obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do skutecznego zawarcia umowy definitywnej, określające przedmiot oraz treść umowy, do której podpisania zobowiązują się strony. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie to cena oraz przedmiot sprzedaży.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości są sprzedawca, a więc osoba, która zobowiązuje się do sprzedaży określonej nieruchomości oraz kupujący, czyli osoba, która ma obowiązek kupna danej nieruchomości od  sprzedawcy. Uprawnionym do wystąpienia w roli sprzedawcy nieruchomości może być jedynie właściciel nieruchomości lub ustanowiony do dokonania tej czynności pełnomocnik. Dokument pełnomocnictwa powinien zostać sporządzony w formie aktu notarialnego.

Podobnie jak przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości stroną umowy może być każdy podmiot prawa, a więc osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną. W przypadku osób fizycznych, niezbędne jest, aby posiadały one pełną zdolność do czynności prawnych.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem opisywanej umowy jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonej nieruchomości (gruntowej, budynkowej lub lokalowej). Strony składają zgodne oświadczenia woli, na podstawie których przyjmują na siebie obowiązek dokonania określonej czynności prawnej, jaką jest zawarcie umowy przyrzeczonej.

Celem umowy przedwstępnej jest zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości dochodzi najczęściej w sytuacjach, gdy ze względu na istniejące przeszkody niemożliwe jest niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, np. konieczne jest uzyskanie określonego zezwolenia, wymagane jest wykreślenie praw osoby trzeciej z księgi wieczystej. Istotne jest natomiast, aby strony wyraziły chęć zawarcia takiej umowy w  terminie określonej w umowie przedwstępnej lub oświadczeniu złożonym po zawarciu umowy przyrzeczonej. Przygotowana umowa przedwstępna daje stronom szansę na uzyskanie odpowiednich dokumentów, doprecyzowanie warunków transakcji i ostatecznie na sporządzenie właściwej umowy sprzedaży.  Wskazać należy również, iż sprzedawca może zobowiązać się do sprzedaży każdego rodzaju nieruchomości, a mianowicie nieruchomości gruntowej, budynkowej, jak i również lokalowej.

 

III. Forma umowy

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest czynnością prawną konsensualną. Innymi słowy, do jej zawarcia dochodzi wyłącznie na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron. Nie jest zatem konieczne dokonywanie dodatkowych czynności. Wystarczy, aby sprzedawca oświadczył, iż zobowiązuje się do sprzedaży określonej nieruchomości, a kupujący zobowiązał się do jej zakupu.

Przepisy nie nakładają na strony obowiązku zachowania żadnej szczególnej formy. Oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej.  Jednakże w każdym wypadku najbezpieczniej jest zawrzeć taką umowę w formie aktu notarialnego. Wówczas kupujący ma pewność, że sprzedawca nie wycofa się ze sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może wywołać skutek mocniejszy bądź skutek słabszy. Jest to uzależnione od formy, w jakiej strony zawrą opisywaną umowę. Jeśli strony, sporządzając umowę przedwstępną, zachowają zwykłą formę pisemną, wówczas będzie ona wywoływać skutek słabszy. Skutek słabszy polega na tym, iż w wypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Innymi słowy, będzie ona mogła ubiegać się o stosowne odszkodowanie. Jeśli zaś umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, wywołuje ona skutek mocniejszy.  Oznacza to, że w przypadku uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy definitywnej, druga strona może dochodzić jej zawarcia przed sądem.

Uwaga!

Roszczenie kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Dokonany wpis wzmacnia pozycję kupującego, a zawarte w nim roszczenie staje się skuteczne wobec osób trzecich. Oznacza to, że kupujący, którego roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, może wystąpić z żądaniem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, a więc nawet w wypadku zmiany właściciela nieruchomości. Jednakże należy pamiętać, że ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności do nieruchomości, może mieć miejsce wyłącznie w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

 

IV. Treść umowy

Każda umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej istotne treści dla umowy przyrzeczonej. Uznaje się, iż w przypadku, gdy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej będą zbyt niejasne, (np. nieruchomość nie zostanie dokładnie oznaczona), zobowiązanie nie powstanie. W konsekwencji dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczone będzie niemożliwe.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w sobie wymienione elementy:

  • wskazanie stron umowy,

  • określenie nieruchomości,

  • określenie ceny,

  • zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości w umówionym terminie.

Jednym z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej, oprócz przedstawienia stron umowy, jest także wskazanie przedmiotu umowy przyrzeczonej. Niezbędne jest zatem dokładne określenie nieruchomości przeznaczonej do zbycia . Strony powinny przy tym podać nie tylko rodzaj nieruchomości, ale także jej powierzchnię, adres oraz numer działki i numer księgi wieczystej, założonej dla danej nieruchomości.

Umowa przedwstępna powinna ponadto zawierać postanowienia, nakładające na strony umowy zobowiązanie do dokonania określonej czynności prawnej w przyszłości. Czynność ta polegać ma na zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w ustalonym w umowie przyrzeczonej przez strony terminie lub oświadczeniu złożonym po jej zawarciu. Zgodnie z jej treścią sprzedawca będzie zobowiązany do przeniesienia własności nieruchomości na osobę kupującego oraz wydania tejże nieruchomości.

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może nastąpić bądź to w umowie przedwstępnej, bądź w oświadczeniu złożonym już po zawarciu takiej umowy. Termin ten może być dowolny, np. miesiąc, pół roku. Jednakże podkreślić należy, iż po upływie terminu określonego przez strony zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie wygasa. Od tego momentu roszczenie o zawarcie umowy staje się wymagalne, co skutkuje rozpoczęciem biegu przedawnienia.

W przypadku braku określenia terminu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć drugiej stronie odpowiedni termin. Uznajemy, że termin jest odpowiedni, jeśli uwzględnia okoliczności takie jak konieczność dopełnienia wszelkich niezbędnych formalności przez drugą stronę, przybycie na miejsce zawarcia umowy, uzyskanie kredytu mieszkaniowego, czy też uzyskanie stosownego zezwolenia.

Uwaga!

Strony mogą również ustalić, że kupujący zobowiązany będzie do zapłaty określonej wysokości zadatku. Ma on na celu zabezpieczenie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej. Jeśli kupujący nie wykona umowy przedwstępnej, sprzedawca ma prawo do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku. W przypadku, gdy sprzedawca zrezygnował z zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może od niego żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w wypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości.

Wygeneruj umowę: Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

 

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie stron do zawarcia w określonym terminie definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości. Celem umowy przedwstępnej jest ochrona interesów stron poprzez zapewnienie zawarcia umowy w przyszłości. Podpisanie takiej umowy umożliwia obu stronom dochodzenie roszczeń związanych z umową przedwstępną, m.in. żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w wypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (skutek mocniejszy)  lub dochodzenia odszkodowania z tytułu szkody powstałej z powodu nie dojścia umowy do skutku, gdy umowa została zawarta w innej formie, np. zwykłej formie pisemnej (skutek słabszy).

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.

Strony umowy: sprzedawca, kupujący - w obu przypadkach: osoby fizyczne, posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Przedmiot umowy: zobowiązanie do zawarcie umowy przyrzeczonej, której przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej).

Forma umowy: dowolna.

Elementy konieczne:

  • wskazanie stron umowy,

  • określenie nieruchomości,

  • określenie ceny,

  • zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości w umówionym terminie.

Odpłatność umowy: umowa nieodpłatna.

Konsekwencje: obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej; odpowiedzialność w wypadku niedojścia umowy do skutku.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl