Umowa sprzedaży nieruchomości

 

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości (np. domu), którą planujesz sprzedać w najbliższym czasie i znalazłeś zainteresowanego kupca powinieneś zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Pamiętaj jednak, że taka umowa musi zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. W wypadku nie spełnienia tego warunku podpisana umowa będzie nieważna.

Umowa sprzedaży nieruchomości nakłada na sprzedawcę obowiązek przeniesienia własności określonej nieruchomości, a także wydania jej  kupującemu. Kupujący zaś zobowiązany jest do zapłaty umówionej ceny oraz odbioru nieruchomości. Od chwili zawarcia umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości i nabywa wszystkie związane z nią prawa oraz obowiązki.

 

I. Strony umowy

Stronami umowy sprzedaży nieruchomości są sprzedawca, a więc osoba, która chce zbyt określoną nieruchomość oraz kupujący, czyli osoba, która decyduje się nabyć nieruchomość oferowaną przez sprzedawcę. Należy wskazać ponadto, że sprzedawcą nieruchomości może być jedynie właściciel nieruchomości lub ustanowiony do dokonania tej czynności pełnomocnik.

Zarówno po stronie sprzedawcy jak i kupującego może wystąpić osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. W przypadku osób fizycznych, wymagane jest ponadto, aby posiadały one pełną zdolność do czynności prawnych. Przepisy mogą również ograniczyć krąg podmiotów uprawnionych do wystąpienia w roli strony w przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości.

Uwaga!

Cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość znajdującą się na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, musi uzyskać stosowne zezwolenie. Zezwolenie to wydawanie jest w formie decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, jeśli Minister Obrony Narodowej lub minister właściwy do spraw rozwoju wsi (w  przypadku nieruchomości rolnych) nie wniosą sprzeciwu.

 

II. Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy sprzedaży nieruchomości może być każda nieruchomość, a więc:

  • nieruchomość gruntowa,

  • nieruchomość budynkowa,

  • nieruchomość lokalowa.

Nieruchomością gruntową  jest część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności, a więc jest wyodrębniona w pod względem geodezyjnym oraz prawnym. Oznacza to, że o nieruchomości gruntowej możemy mówić dopiero po wydzieleniu jej z otaczających ją gruntów w taki sposób, iż możliwa jest jej identyfikacja. Przykładami nieruchomości gruntowej są grunty rolne bądź grunty leśne.

Nieruchomość budynkowa to budynek trwale związany z gruntem, który na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz będzie uznany za oddzielny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może powstać wyłącznie na podstawie normatywnej, a więc tylko wtedy, gdy przepis szczególny przewiduje taki przypadek. Z powstaniem nieruchomości gruntowej mamy do czynienia np.  w sytuacji, gdy budynek zostaje wybudowany na gruncie do którego danej osobie przysługuje prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast nieruchomością lokalową jest prawnie wydzielona część budynku stale związanego z gruntem  oraz wyodrębniona jako odrębny przedmiot własności, która stanowi samodzielny lokal mieszkalny bądź lokal o innym przeznaczeniu W skład nieruchomości lokalowej wchodzą oprócz wyodrębnionego lokalu również pomieszczenia przynależne, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, jak np. garaż, komórka.

 

III. Forma umowy

Umowa sprzedaży nieruchomości jest czynnością prawną konsensualną, co oznacza, że do jej zawarcia dochodzi wyłącznie na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron. Nie jest zatem konieczne dokonywanie dodatkowych czynności. Wystarczy, aby sprzedawca oświadczył, iż chce sprzedaż określoną nieruchomość, a kupujący wyraził zgodę na jej zakup.

Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w innej formie, np. zwykłej formie pisemnej, powoduje, że zawarta umowa jest bezwzględnie nieważna i nie wywołuje skutków prawnych.

Uwaga!

Jeśli właściciel nieruchomości ustanowił pełnomocnika, którego zadaniem jest dokonanie sprzedaży danej nieruchomości, pełnomocnictwo również musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

 

IV. Treść umowy

Poprawnie sporządzona umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać następujące elementy:

  • wskazanie stron transakcji,

  • określenie przedmiotu umowy,

  • ustalenie ceny,

  • zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia własności nieruchomości oraz do jej wydania,

  • obowiązek kupującego do zapłaty umówionej ceny oraz odbioru nieruchomości.

Strony umowy sprzedaży nieruchomości powinny być określony w sposób precyzyjny i umożliwiający ich identyfikację. Jeśli stroną jest osoba fizyczna konieczne jest wskazanie danych takich jak imiona, nazwisko, imiona rodziców, adres zamieszkania, a także seria i numer dowodu tożsamości. W przypadku zaś osób prawnych wymagane będzie podanie firmy, siedziby, nr KRS oraz danych osób działających w imieniu osoby prawnej.

Ustalenie ceny sprzedaży stanowi jeden z przedmiotowo istotnych elementów umowy sprzedaży nieruchomości. Może zostać wyrażona w postaci określonej kwoty lub poprzez podanie sposobu jej wyliczenia. W każdym zaś wypadku jej wysokość jest dowolnie ustalana przez strony umowy.

Do obowiązków sprzedawcy należy przede wszystkim przeniesienie na kupującego własności przedmiotowej nieruchomości oraz jej wydanie. Do przeniesienia własności dochodzi poprzez podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż samo oświadczenie woli sprzedawcy rodzi taki właśnie skutek. Wydanie nieruchomości ma zazwyczaj miejsce w terminie określonym w treści umowy i wiąże się m.in. z wydaniem kluczy do nieruchomości, sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego lub też innej dokumentacji. Ponadto sprzedawca nieruchomości ponosi odpowiedzialność względem kupującego, jeśli sprzedana nieruchomość obciążona jest wadami fizycznymi lub wadami prawnymi. Poprzez pojęcie wady fizycznej nieruchomości należy rozumieć taką wadę, która zmniejsza jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności albo przeznaczenia rzeczy. Z wadą fizyczną mamy do czynienia również w przypadku, gdy nieruchomość nie ma właściwości o jakiej zapewniał sprzedający lub została ona wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Z kolei mówimy, że nieruchomość posiada wadę prawną, gdy  stanowi ona własność osoby trzeciej albo jest obciążona innym prawem osoby trzeciej. W takiej sytuacji kupującemu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, a mianowicie:

  • żądanie obniżenia nieruchomości,

  • prawo do odstąpienia od umowy.

Jednakże wskazać należy, iż sprzedawca będzie zwolniony z odpowiedzialności za wady nieruchomości, jeśli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Obowiązkami kupującego, wynikającymi z treści umowy sprzedaży nieruchomości, są zapłata ustalonej ceny oraz odbiór nieruchomości. Najczęściej do zapłaty ceny dochodzi bądź to przy zawieraniu umowy bądź podczas wydania nieruchomości. Strony mogą również ustalić inny termin, zgodnie ze swoim uznaniem. Zapłata ceny może nastąpić w formie gotówkowej lub bezgotówkowej. Kupujący powinien również stawić się podczas wydania nieruchomości i dokonać jej odbioru.

Wygeneruj umowę: Umowa sprzedaży nieruchomości 

V. Konsekwencje zawarcia umowy

Na mocy opisywanej umowy własność nieruchomości zostaje przeniesiona na kupującego, on zaś zobowiązany jest do zapłacenia sprzedawcy ceny o umówionej wysokości. Po zawarciu stosownej umowy sprzedawca zobowiązany jest do wydania, zaś kupujący do odbioru przedmiotowej nieruchomości. Co więcej, sprzedawca odpowiada za wszelkie wady fizyczne lub prawne, jakimi obciążona jest nieruchomość. Z tytułu wad nieruchomości kupującemu przysługują uprawnienia do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny.

 

Podsumowanie:

Nazwa umowy: umowa sprzedaży nieruchomości.

Strony umowy: sprzedawca, kupujący – w obu przypadkach: osoby fizyczne, posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Przedmiot umowy: nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe.

Forma umowy: akt notarialny.

Elementy konieczne:

  • wskazanie stron transakcji,

  • określenie przedmiotu umowy,

  • ustalenie ceny,

  • zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia własności nieruchomości oraz do jej wydania,

  • obowiązek kupującego do zapłaty umówionej ceny oraz odbioru nieruchomości.

Odpłatność umowy: umowa odpłatna.

Konsekwencje: nabycie na własność nieruchomości przez kupującego; odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne oraz prawne nieruchomości.

Generuj powiązane dokumenty

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl