Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia

 

Każda strona umowy najmu, a więc zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć łączący ich stosunek prawny poprzez wypowiedzenie umowy z zachowaniem umownych bądź ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże w niektórych, szczególnych przypadkach, przepisy zezwalają na natychmiastowe rozwiązanie najmu. Strony mogą więc wypowiedzieć umowę bez zachowania ustalonych terminów wypowiedzenia. Jeżeli zastanawiasz się, w jakich sytuacjach oraz w jaki sposób dokonać wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, poniżej znajdziesz wszystkie niezbędne informacje.

 

I. Wypowiedzenie umowy najmu – zasady ogólne

Zgodnie z ogólnymi zasadami, strony stosunku najmu mogą ustalić w umowie stosowny według własnego uznania termin wypowiedzenia. Jeśli jednak nie zamieszczą takiego postanowienia będą obowiązywać ich tzw. terminy ustawowe. Długość terminu ustawowego uzależniona jest od tego, w jakich odstępach czasu płatny jest czynsz z tytułu umowy najmu.

Gdy czynsz płatny jest:

  • w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem może zostać wypowiedziany najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

  • miesięcznie – strony mogą wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

  • w krótszych odstępach czasu – wypowiedzenie możliwe jest z zachowaniem trzydniowego terminu.

W przypadku, gdy najem jest dzienny, strony uprawnione są do wypowiedzenia umowy na jeden dzień naprzód.

Uwaga!

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony (np. umowa została zawarta na 2 lata), wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach przewidzianych w umowie.

Jednak, jeśli wystąpią szczególne okoliczności – strony nie są zobowiązane do  zachowania wymienionych terminów wypowiedzenia. Są zatem uprawnione do zakończenia łączącego ich stosunku natychmiast, a więc z chwilą złożenia wypowiedzenia o określonej treści.

 

II. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu przez wynajmującego

Wynajmujący lokal może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Jednakże w takiej sytuacji powinien on uprzedzić najemcę o swoim zamiarze, jednocześnie udzielając mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Konieczne jest przy tym, aby upomnienie najemcy zostało sporządzone na piśmie. Jeśli wynajmujący nie wypełni wskazanych obowiązków, a więc nie wyśle do najemcy pisemnego upomnienia i wypowie stosunek najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia – wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne. W praktyce oznacza to, że umowa nie ulegnie rozwiązaniu i stosunek najmu będzie trwał nadal

Wygeneruj dokument: Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego

Ponadto wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Z rażącym naruszaniem porządku domowego mamy do czynienia, gdy najemca swoim zachowaniem celowo zakłóca porządek w sąsiedztwie, utrudniając innym mieszkańcom spokojne użytkowanie lokali. Z kolei uznajemy, że najemca uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, jeśli pomimo upomnień ze strony wynajmującego lub sąsiadów, nie zaprzestaje dokonywanych przez siebie naruszeń. Najemca zachowuje się niewłaściwie, jeśli jego postępowanie jest niezgodne z przyjętymi obyczajami i prawami najemcy. Aby możliwe było wypowiedzenie umowy zachowanie to musi mieć charakter powtarzający się. Wina najemcy nie ma w tej kwestii żadnego znaczenia.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę także w wypadku, gdy najemca oddał lokal lub jego część w najem bądź do bezpłatnego używania, pomimo braku jego zgody, a także gdy najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Jednak należy pamiętać, że w wypadku rozbiórki lub remontu wynajmujący będzie musiał ponieść koszty przeniesienia lokatora do lokalu zamiennego.

 

III. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy w chwili wydania najemcy przedmiot najmu miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy. Do zakończenia stosunku najmu z inicjatywy najemcy może dojść również w sytuacji, gdy wady powstały później, a wynajmujący nie usunął ich w czasie odpowiednim, pomimo otrzymanego zawiadomienia, a także gdy usunięcie wad jest niemożliwe.

Jeśli przedmiotem najmu jest lokal posiadający wady, zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawierania umowy. Przykładami takich wad są:

  • zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu,

  • niebezpieczeństwo zawalenia się np. ściany lub całego budynku,

  • emitowanie przez substancje użyte do budowy lokalu substancji toksycznych,

  • emisja czynników wywołujących alergię,

  • nadmierny hałas dochodzący z sąsiednich lokalu lub nieruchomości.

Aby najemca mógł skorzystać ze swojego uprawnienia wystarczy istnienie stanu zagrożenia dla zdrowia lub życia osób przebywających w lokalu. Nie jest natomiast konieczne wystąpienie skutków tego zagrodzenia np. choroby. Najemca nie musi w tym wypadku wzywać wynajmującego do usunięcia wad.

W wypadku wystąpienia jednej z wyżej wskazanych okoliczności najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania umownych lub też ustawowych terminów wypowiedzenia.

Zobacz także:

Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna Gospodarka.
copyright © przewodnikprawny.pl